投资性房地产的转换是怎么回事,有没有详细的讲解?
投资性房地产的转换是投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产 ，转换形式包括自用房地产或存货与投资性房地产的转换。当有确凿证据表明房地产用途发生改变时， 投资性房地产可以转换。
自用房地产转换成投资性房地产是指，企业将自用的房地产，转换为投资增值或者出租的房地产。一般这种转换有2种方式，自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产时，应按转换日的原价、累计折旧（或摊销）、减值准备等，分别转入投资性房地产、投资性房地产累计折旧（或摊销）、投资性房地产减值准备。
公允价值模式下投资性房地产与非投资性房地产之间转换的原因是公允价值高于账面价值的，差额计入其他综合收益，是为了防止企业利用这种转换调节利润。
与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的转换账务处理是怎样的
结论：投资性房地产转化为固定资产的会计处理需要根据不同情况执行相应的步骤。
投资性房地产的转换账务处理主要涉及采用成本模式核算的投资性房地产的相互转换；采用公允价值模式核算的投资性房地产的相互转换，具体如下：采用成本模式核算的投资性房地产的相互转换由于是用成本模式进行核算，投资性房地产与存货、自用性房地产之间的转换均按照资产的账面价值进行。
投资性房地产的账务处理主要涉及公允价值的运用。这类房产在后续计量时，不进行折旧和减值，而是直接根据市场价值变动计入当期损益，即公允价值变动损益科目。当自用房地产转为投资性房产，实质上是将资产变现，然后以公允价值重新购入，这种行为在会计上体现为资产的转换。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积——其他资本公积，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。
存货转换为投资性房地产成本模式如何处理
房地产开发企业在成本模式下，将存货转为投资性房地产时：借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发商品此时，由于已经从开发商品转为投资性房地产，属于从存货转为投资性房地产。
成本模式： 借：投资性房地产（倒挤）， 存货跌价准备， 贷：开发产品， 公允价值模式： 借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）， 存货跌价准备， 公允价值变动损益（倒挤，借差）， 贷：开发产品， 其他综合收益（倒挤，贷差）。
在成本模式下，转换分为三种情况： **作为存货的房地产改为出租**：企业将存货转换为投资性房地产时，应按照该存货在转换日的账面价值，将其转入投资性房地产账户，并相应调整其他相关账户，如“开发产品”、“存货跌价准备”等。
投资性房地产转换的时候计入什么科目?
1、因为投资性房地产公允价值模式计量下相当于卖掉了，转换为非投资性房地产就要计入“公允价值变动损益”。如果投资性房地产成本模式计量下转换为非投资性房地产，只需要按照账面价值转换。
2、非投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值模式下，公允价值高于账面价值的，差额计入其他综合收益，反之，差额计入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值模式下，不论公允价值是否高于账面价值；差额均计入公允价值变动损益。
3、公允价值变动损益是损益类科目，在期末都已经结平。将以公允价值后续计量的投资性房地产转换为固定资产时，固定资产的入账价值以转换日的公允价值入账，公允价值与投资性房地产的账面价值差额也计入公允价值变动损益科目。资本公积科目不处理，除非等到该资产最终处置时，才结转资本公积科目入损益。