东莞房地产资产证券化现状
东莞房地产资产证券化市场已经初具规模。东莞房地产产业信托资产规模已经达到了1300亿元人民币左右。此外，东莞房地产开发企业也在积极探索资产证券化的模式，通过将房地产项目打包成资产支持证券发行，来实现资金的快速回笼和规模的扩大。
运用资产证券化，优化现有资产结构，盘活已有资产。根据试点方案要求，要把政府债务纳入全口径预算管理，编制公开透明的政府资产负债表，建立政府综合财务报告制度。同时，鼓励金融机构创新与城镇化相匹配的金融产品和服务，未来金融机构或将推出相应金融产品。
但可喜的是房地产业的资产证券化改革还处于初级阶段，由此避免了类似美国的次贷危机。 钢铁行业受危机的影响开始显现，表现在钢铁价格持续下跌，产能缩减。但是，就中国钢铁业来说，由于中国拉动内需的预期，势必将提供更多公共品，即时冒着再次陷入通胀的危险，***也将放松固定资产投资。
对于改善房企资产负债方面的具体政策，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，股权融资是最直接有效的改善方式，此次证监会提出的“借壳”上市开辟了新思路，一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道，另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。
累计股权融资3063亿元，同比下降0%；此外，房企房企3月以来积极申请发行资产证券化产品，如万科、阳光城、中梁、新力等，累计资产证券化融资同比增长59%到9489亿元。
房地产证券化的房地产证券化的特征
1、房地产证券化的特征：基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。参与者众多，法律关系复杂。
2、主要表现为：（1）抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的7%，占总行贷款总额的比例还不到1%。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；（2）我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。
3、所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。
4、房地产证券化是指将房地产的直接物权转换为政权性质的权益凭证，比如说一套房产的现价是500万元，可以将其分成10000份有价证券，每份证券代表500元的价值，公众可以通过购买这些有价证券进行投资，从而降低了房地产投资的门槛。
标题房地产企业有哪些资产属于可以证券化的基础资产?
1、购房尾款：购房尾款是指购房者需要支付的最后一笔款项，通常占购房款的一定比例，该类资产具有稳定、可预测的现金流。物业费：物业费是指物业管理公司为业主或用户提供物业管理服务后，按照规定向业主或用户收取的费用。该类资产具有稳定、可预测的现金流。
2、商业物业 商业物业包括购物中心、写字楼、酒店等。这类物业通常有稳定的租金收入，可以作为证券化产品的基础资产。商业物业的租金收入相对稳定，吸引了很多投资者的兴趣。 住宅物业 住宅物业是指公寓、别墅等住宅用地产。住宅物业的租金或销售款项可以用于支持证券化产品。
3、企业信贷资产属于企业资产的一部分，因此企业资产证券化包含信贷资产证券化。具体区别体现在： 基础资产不同 A.信贷资产证券化的基础资产是银行等金融机构的信贷资产及金融租赁资产。
4、二）以地方融资平台公司为债务人的基础资产。本条所指的地方融资平台公司是指根据国务院相关文件规定，由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。
5、是实体资产证券化，即使企业所拥有的实体资产向证券资产的转换，具体包括实物资产和无形资产为基础发行的证券。是信贷资产证券化，主要是把企业缺乏流动性但有未来现金流的应收账款等，经过重组形成资产，以此为基础发行证券。
房地产证券化开启试点?
房地产行业的证券化包括：开发商公司上市；培育成熟商品房销售市场，二手交易市场，房屋租赁市场；房产抵押给银行的资产证券化，ABS。意义在于盘活房地产市场的沉淀资金，积极房地产行业去库存。
国际上房地产证券化的成功经验。自从1930年美国政府二级抵押贷款市场开拓以来，各市场经济国家均推出了多样化且富有弹性的房地产证券化产品。发达国家成熟的经验对我国房地产证券化的推行有着重要的借鉴意义。 土地产权和房地产产权改革提供了前提条件。
第三，由抵押贷款支持的票据交易量迅速增长。在国际金融工具的创新中，抵押贷款支持的票据交易和金融期货、互换交易一起，共同成为金融工具创新的主要标志，这三类新金融工具在整个金融市场的地位及其重要性得到迅速的提高和发展。
近几年来，随着我国经济的持续快速发展和住房制度改革的深入，房地产业相关金融服务的需求增长迅速，我国已经具备了进行住房抵押贷款证券化的市场条件。国家相关部门最近公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，我国住房抵押贷款证券化步入了试点推广阶段。
所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。
房地产证券化是指将房地产的直接物权转换为政权性质的权益凭证，比如说一套房产的现价是500万元，可以将其分成10000份有价证券，每份证券代表500元的价值，公众可以通过购买这些有价证券进行投资，从而降低了房地产投资的门槛。