房地产投资分析报告
“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告第一章总论项目背景及概况项目名称SG·DHSZ开发商及简介四川省科学城SG置业有限公司德阳分公司四川省科学城SG置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。
年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16%和23%。
地产受到越来越多的关注，总体上投资需求还不是房地产市场上的主 导力量。整个市场虽然由于销售的增长，空置率近年来有所下降，但 空置的房地产面积上升，以及投资过于乐观，租金收益走势和房地产 价格的背离，风险有所上升。
强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。
REITs基金的收益主要来自哪些方面?
总结：REITs基金的收益主要来源于高比例分红、交易差价这二部分，值得注意的是REITs基金有点类似于养老类的投资产品，投资期限一般较长，想快速获利的投资者，可能不是最适合的选择。
REITs基金的收益主要来自于租金收入、增值收益、资本利得、利率差额和股息收益等方面。投资者可以通过持有REITs基金获得稳定的收益，同时还可以享受投资不动产的收益。如果您想投资不动产但又没有足够的资金，可以考虑投资REITs基金。
REITs基金是一个相对稳定的投资工具，它的收益来源主要有两个方面：一是来自于房地产租金收入，二是来自于房地产的增值收益。一般来说，REITs基金的收益率要高于股票市场的平均水平，但是与不动产市场相比，收益率相对较低。
REITs基金的收益主要来自于房地产租金和资本收益两方面。首先是房地产租金，REITs基金所持有的多个房地产项目，都会产生租金收益。这些租金收益会按照基金份额的比例，分配给基金投资者。其次是资本收益，当基金所持有的房地产项目价值上涨时，基金可以通过出售部分或全部资产，获取资本收益。
卖出时的价格-买入时的价格）*基金份额-交易手续费。reits基金主要是赚取买卖差价，低价买入，高价卖出才能获得收益，若投资者没有将reits基金转到场内市场，那么投资者只能将基金持有到期，到期后本金和收益自动转入投资者账户中，若投资者将基金转到场内市场交易，那么需要投资者手动将基金卖出。
为什么不同类型房地产投资的收益水平是有差异的
在不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型的房地产的不同权益、不同收益类型，由于风险不同，所以其收益水平也不相同。
投资收益之差的概念 在投资领域，收益之差通常指的是不同投资项目的收益水平之间的比较。投资者可能会考虑股票、债券、房地产等多个投资渠道，每个渠道的收益潜力和风险都不尽相同。收益之差就是用来衡量这些不同投资项目之间的收益能力的差异。
资产类型与表现 收益率的高低通常与投资的资产类型及其市场表现密切相关。例如，股票、债券、商品和房地产等不同类型的资产，在不同经济和市场环境下可能会有不同的表现，从而导致收益率的差异。资产价格的上涨和盈利的增长是推动收益率提升的重要因素。
表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。
房地产之所以有价值，其根本原因是因为他有使用价值，使用价值即为房地产所有者带来收益，收益的大小是决定房地产价值高低的内在原因，通过一定的分析，房地产收益与其价值有一定的比例关系（即房地产收益率）。不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。
比较分析房地产投资价值和市场价值的异同?
投资价值取决于特定投资者对未来的预期，不同的投资者对于一个相同的房地产投资项目所赋予的投资价值可能是不同的。
市场价值是指目前该房产的市面价值，而投资价值，是指该房产未来的价值潜质是否值得投资，未来的投资回报是否可观，投资价值与目前的市场价值有关更与未来的升值相关。
例如，当投资者主要为了获得被并购企业的未来盈利能力时，采用的评估价值多为投资价值；而当投资者主要为了获得被并购企业的资源且存在可比的公平市价时，此时往往即会采用市场价值。（2）当委托方作为不同利益主体时，评估被并购企业的价值类型也会有所差异。
如果市场不是完全有效的，一项资产的内在价值与市场价值会在一段时间里不相等。投资者估计了一种资产的内在价值并与其市场价值进行比较，如果内在价值高于市场价值则认为资产被市场低估了，他会决定买进。投资者购进被低估的资产，会使资产价格上升，回归到资产的内在价值。市场越有效，市场价值向内在价值的回归越迅速。
此外，房地产估价方法也是房地产投资分析中不可或缺的工具。房地产估价方法包括市场比较法、成本法、收益法等。通过这些方法，投资者可以对投资项目的价值进行客观评估。例如，市场比较法是通过比较类似房地产项目的市场价格来评估投资项目的价值；成本法则是通过计算投资项目的建设成本来评估其价值。
这是房地产投资价值区别于市场价值额根本原因。评估更强调合理性原则 房地产投资价值评估除应考虑一般的房地产估价原则外，更强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的角度，综合平衡考虑客观、合理的价值，评估结果应考虑各方的可接受性，有些估价行为需要超出狭隘的合法性原则范畴。